Hay una serie de factores a tomar en cuenta para decidir qué forma de pago utilizar cuando compras un inmueble. Si tienes el capital necesario para hacerlo de contado, debes hacer un análisis profundo que tiene que ver con el costo de oportunidad del dinero, «depende de qué harías con el capital si no compraras el inmueble», dice Antonio Ramírez, director de Arx Patrimonium consultoría hipotecaria. Por otra parte, decidirte por un crédito va más allá de ser sujeto al mismo.

Ventajas y desventajas al pagar de contado

Las opiniones se dividen sobre esta forma de pago aunque los expertos consultados coinciden en que lo mejor es un término medio, no apalancarte al máximo con un crédito ni descapitalizarte pagando de contado. Para tomar la decisión, puedes considerar las siguientes ventajas y desventajas de elegir esta forma de pago cuando cuentas con los recursos:

  1. Si es lo único que tienes, no te conviene descapitalizarte. «Si tienes el dinero, y te sobra, valora si hay otra inversión que te daría más por tu dinero y pide un crédito», dice Flavio Franyutti, director de Crediteca, empresa de asesoría hipotecaria.
  2. Si tu intención es comprar para invertir en bienes raíces y cuentas con el dinero, úsalo. Cuando empieces a percibir las rentas busca invertirlas para recapitalizarte, dice Jorge Castañares, director de la empresa de consultoría inmobiliaria Aguirre Newman.
  3. Si tu intención es comprar un inmueble para vivir y cuentas con el total para comprarlo, descapitalizarte sería un error, afirma Castañares. Si contratas un crédito, dice, tu capital te puede dar el rendimiento para pagar mensualmente el servicio de la deuda y pagar otro proyecto de inversión.
  4. No obstante, pagar de contado evita cargos de comisiones e intereses. Según Antonio Ramírez, de Arx Patrimonium, a lo largo del crédito pagarás de tres a 3.5 veces el monto del crédito inicial por el pago de intereses, seguros y comisiones. Sin embargo, el pago se amortigua ante el efecto de la inflación frente a mensualidades fijas a lo largo de 15 o 20 años.
  5. Si das el monto total de un bien inmueble puedes negociar mejores precios, señala Ramírez. El pago del crédito implica para el dueño del inmueble esperar de dos hasta seis meses después de otorgado el crédito. «Con efectivo en la mano se puede negociar mejor porque no depende del monto del préstamo», dice.
  6. Cuando haces un pago de contado puedes elegir tu propio notario lo que te permite reducir el costo de escrituración. «Cuando contratas un crédito, en 90% de los casos el banco elige al notario», dice Antonio Ramírez.
  7. De contar con el capital total para adquirir un inmueble, Castañares recomienda contratar un crédito y usar el dinero para dar un enganche mayor y así disminuir el costo. «Recomendaría una proporción de 35% a 40% del valor», dice.  Descapitalizarte de más, indica, sería perder el costo de oportunidad y la posibilidad de ahorrar en fondos líquidos para obtener, por ejemplo, un rendimiento de 7% en sociedades de inversión.

Contrata un crédito pero sácale provecho

  1. Si el crédito se adecua a tus posibilidades financieras resulta ser un instrumento que genera valor y te ayuda a conformar un patrimonio. «Hay que considerar  la tercera parte del ingreso remanente, es decir, después de pagar impuestos, para pagar deudas de consumo e hipotecaria», dice Castañares.
  2. Los expertos recomiendan la contratación de un crédito hipotecario dadas las condiciones financieras actuales de los mismos.
  3. Un crédito no te descapitaliza y te protege ante un eventual fallecimiento. «Al estar acompañado por un seguro de vida, si el titular fallece la deuda se liquida, los beneficiarios se quedan con la vivienda y el dinero que no se usó para gastarlo en la casa se lo queda la familia», dice Antonio Ramírez, de Arx Patrimonium.
  4. Muchos créditos no penalizan el adelanto de pagos, lo cual puede reducir el riesgo que implica el largo plazo. «Cada vez que se acorta el plazo, se disminuye el riesgo por desempleo», dice Franyuti, de Crediteca.
  5. El mercado ofrece diversas opciones de crédito y es posible encontrar opciones que permiten que los primeros pagos sean una proporción importante de la deuda y no sólo intereses. En los créditos a 15 años, coinciden los expertos, se puede llegar a pagar hasta 30% del capital los primeros ocho años.

Analiza tu capital disponible, tus proyectos a corto plazo y decide qué esquema de compra te conviene más. Recuerda que los bienes raíces deben ser parte de tu portafolio de inversión pero no deben descapitalizarte.