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Hay diferentes tipos de bienes inmuebles y no todos son para cualquier perfil de comprador. El primer paso para saber en qué invertir es definir qué tipo de casa buscas o necesitas, para qué la quieres y cuánto dinero tienes para pagarla.
No se trata de limitar tu inversión, sino de tener claro que lo que cada una implica. Por ejemplo, hay a quienes una casa de descanso les funciona, otros que prefieren el tiempo fraccional y algunos otros que quieren obtener flujo de efectivo de sus bienes inmuebles por lo que rentarlos ha sido su solución. Debes buscar lo que te acomode.
No importa si lo ves como negocio o para disfrutar, hay que comprar lo que cubra tus necesidades, primero, después entender que el sector inmobiliario es una inversión de mediano a largo plazo, y por último, abrirse a la posibilidad de pedir créditos hipotecarios para complementar tu ahorro a la hora de adquirir un bien raíz.
Cuál es el mejor momento para comprar
En el aspecto personal hay dos factores que se combinan: la estabilidad financiera y momento de vida personal.
No es recomendable comprar una casa con metros cuadrados de más, a lo que realmente necesitarás en un futuro próximo (5 años). La idea de comprar una casa para cuando nazcan los hijos, considerando que aún vas a cursar una maestría y viajar con tu pareja un par de años, puede dejarte sin liquidez para imprevistos o la oportunidad de un negocio.
Además, del dinero y momento de vida debes comprar casa durante los ciclos bajos del mercado, por ejemplo, la recién crisis económica detuvo el mercado inmobiliario, lo que generó disminución de precios en muchas zonas del país.
5 alternativas para invertir en una casa. Cuál prefieres
Comprar para rentar
Hay quien le llama a esto el ‘negocio de las viudas’ pues es una forma sencilla de invertir en bienes inmuebles y tener un buen retorno de inversión.
Lamentablemente, las rentas han bajado. Antes la mensualidad de renta era equivalente al 1% del valor, entonces una vivienda de 1 millón de pesos se rentaba en 10,000 pesos mensuales. Ahora, el porcentaje es menor, de entre 0.5 y 0.7% lo que hace que la vivienda de un millón se rente entre 5,000 y 7,000 pesos.
Esto, anualmente, puede llegar a dar rendimientos de hasta 7.2%. A pesar de este decremento, sigue siendo un negocio noble en el que se pueden obtener flujos mayores a los que ofrece tener el dinero en el banco con muy poco riesgo, en por ejemplo, bonos a 28 días. La tasa de interés objetivo a 28 días en abril de este año estaba por debajo del 5%.
La desventaja de tener inmuebles para renta, ya sea de vivienda o comerciales, es que la persona debe dedicarle tiempo a este negocio, debe buscar a los inquilinos y estar encima de los pagos, al tanto de las necesidades de mantenimiento y, en ocasiones, debe considerar que hay periodos de desocupación, es decir, que el inquilino se va y quien renta no recibe sus ingresos.
Quien quiera invertir en bienes inmuebles para tener un flujo de efectivo debe tener tiempo en las manos, entender un poco el sector, asesorarse y pensar a largo plazo.
Escalera de propiedad o property ladder
Este no es necesariamente un tipo de inmueble sino una estrategia. Si lo que quieres es crear patrimonio por medio de tu vivienda, esta es la manera de hacerlo.
El mecanismo es el siguiente: Comprar tu casa por medio de un crédito hipotecario, que se considera una estrategia complementaria al ahorro, y entonces cuando hayas vivido ahí en promedio unos 8 años, y ya hayas pagado una buena parte del crédito, la pones en venta; este capital lo utilizarás para el enganche de una mejor casa.
Esto se repite hasta llegar a la casa ideal. Y claro, en ésta última, cuando la familia se achica, se vende e intercambia por un departamento en donde pasar tu etapa de retiro, que además te permita con un ahorro que ayuda a tus gastos con lo que ganaste de esta última venta.
En este último paso de la escalera se recomienda no permitir que la parte emocional estropee la meta de inversión. Toda persona que ha vivido una casa o bien inmueble por 10 años tiene un lazo emocional y luego no quiere venderlo porque representa las memorias de la familia. Sin embargo, si se quiere pensar como inversionista y hacer que esta estrategia funcione para crear patrimonio, las emociones o lazos emocionales a la propiedad se deben olvidar.
Se recomienda comprar bienes inmuebles previendo el futuro inmediato, es decir, cuando compres tu primera casa y si sólo vives con tu pareja, piensa en cuándo van a tener hijos y quizá incluye un segundo cuarto en esta primera casa. La meta es no tener que vender o cambiar de vivienda en dos años, sino en por lo menos cinco. Vender antes de que el inmueble se revalorice puede ser una mala decisión.
Casa de descanso
Para muchas familias esta es una decisión muy importante. ¿Queremos una casa de descanso?, ¿es una buena idea?
En general, aunque sí se crea patrimonio con una casa de descanso, ésta propiedad puede causar muchos gastos. Por lo que se debe considerar una compra para el bienestar familiar, más que para generar dinero extra. Esto no quiere decir necesariamente que sea una mala inversión.
La debilidad de la casa vacacional es que muchos dejan de utilizarla porque pasa de moda el sitio en la familia, porque se quieren conocer otros lugares o porque los hijos ya no quieren ir.
Si quieres adquirir una casa de descanso la primera pregunta que debes responder es: ¿Qué prefiero, una casa para pasar mi tiempo libre –aunque esto implique gastos y mantenimiento- o mejor una segunda propiedad que me genere un flujo extra? Si la respuesta es que quieres tu casa de descanso, adelante, disfrútala.
La casa de descanso es una propiedad que vale porque, según los expertos, es parte del desarrollo de la familia, se disfruta el tiempo con ella, se crean memorias y en algún momento puedes sacar provecho de ella. Esto es por lo que estás pagando.
Como todo bien inmueble tiene un momento para ser vendido, cuando éste llegue, trata de dejar a un lado los lazos emocionales.
Una recomendación: La casa se utilizará más entre más cerca esté, por lo que se recomienda que para llegar no pases más de 4 horas manejando. Lo ideal son menos de dos horas en automóvil.
Tiempo fraccionado
El tiempo fraccional es equivalente a adquirir un pedazo de una propiedad para uso vacacional que se comparte con otros compradores y que tú puedes utilizar durante un cierto periodo de tiempo mientras.
Las bondades de este tipo de propiedad es que puedes disfrutar de un espacio para vacacionar pero sí tienes la posesión de una fracción del inmueble, lo que implica que lo puedes heredar, vender o hipotecar.
Funciona de forma similar al tiempo compartido en que se pueden intercambiar el número de semanas que tienes en esta fracción de casa, por estancias en casa de otros propietarios en otros lugares.
Además, tiene la ventaja de que funciona como casa de descanso sin tener que ocuparse de mantener la casa, pues eso lo hace el administrador, y la utilizas sólo el tiempo del año que la necesitas, sin tenerla vacía.
El éxito de esta inversión radica en quién la administra, por lo que te recomendamos que si vas a invertir dinero en esto, busques un administrador reconocido, que ofrezca opciones de intercambio interesantes y mantenga la propiedad en buen estado para que en caso de que se quiera vender, no pierda valor.
La desventaja de este tipo de inmueble es que las semanas que puedes usarla están designadas, no se puede ir cuando uno quiere. Y claro, puede ser difícil vender la fracción de la propiedad.
Este tipo de propiedad se recomienda a quienes tienen excedentes en sus ahorros y a quienes de verdad pueden darse el tiempo de utilizar la casa un cierto número de semanas al año. Y recuerda, implica gastos.
Tiempo compartido
A diferencia del tiempo fraccional esto es un programa vacacional, no la adquisición de un bien inmueble. En realidad lo que se compra son vacaciones adelantadas, pues lo que adquieres son semanas en un resort para pasar tu tiempo libre. El beneficio de este programa es que puedes intercambiar tu semana y pasar las vacaciones en donde quieras, la desventaja es que no tienes realmente un pedazo de un terreno o una propiedad, aún cuando sí se puede vender el derecho a pasar semanas en el resort.
Digamos que es como tener una casa de descanso sin la preocupación de mantenerla, sin realmente tener un título de propiedad.
Para los expertos inmobiliarios, esto no es necesariamente una buena inversión, aunque quienes se organizan bien puede lograr maravillas con sus vacaciones.
Así que si eres organizado con tus tiempos, sabes qué tipo de vacaciones quiere tu familia y las puedes planear con casi un año de anticipación, este modelo puede funcionarte o suplir la idea de una casa de descanso.
Analiza qué tipo de inversión es el que se adecua a tu presupuesto y necesidades. Buena suerte.
EDITORIAL: EDITORIAL METROSCUBICOS
AUTOR: Regina Reyes-Heroles C.